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执一海外研究 | 掘金留学后市场,英国最大的学生公寓提供商Unite Student是这样做的

2016-12-21 执一资本

庄璇

执一资本冬季实习生


目前就读于中国人民财政金融学院,金融专业硕士,对居住服务和商业地产领域有着浓厚的兴趣,她还曾在券商做过食品饮料行业研究,茅台和链家是她最喜欢的公司。



Unite Students隶属于The Unite Group plc1991年诞生于英国布里斯托,目前在英国的28个主要城市经营约140处学生公寓,本学年为约5万名学生提供住宿。同时,Unite Students与英国60多家高等院校建立了密切的合作关系,通过与学校签订长期合同,由学校向学生出租公寓,租金的定价权在学校。

 

Unite Students提供的公寓类型主要是两种:分租公寓(2-10人共享),有独立的卧室,大部分有独立的浴室,共用厨房,餐厅和客厅,单间公寓(独立的学习空间、卫生间、厨房和休闲空间)。

 

以距离伦敦政治经济学院(LSE1.2英里的Wellington Lodge为例:

同时有4种不同尺寸的床可供选择:




除了个人的房间外,Unite Students还设有公共区域,包括厨房、洗衣房、公共休息室、自习室、电视室、台球桌、乒乓球桌、健身房、便利店以及室外空间等。



性价比怎么样?
对比一下国内的自如寓

 


北京西直门梧桐自如寓


与 Unite Students类似,自如寓为入住者提供24小时安保,wifi网络覆盖,维修与保洁。除此之外,自如寓还提供代收快递的服务和社区定制活动,不定期举办观影会、美食分享会、读书会,增加入住者的生活乐趣。

 


居住体验怎么样
我们采访了两位英国留学生

 

  

留学生A 目前就读于英国利物浦某大学

Unite Students的学生公寓离学校较近,从我们居住的学生公寓步行到学校图书馆只需要3分钟,同时公寓附近的生活服务设施很齐全,在5分钟的步行路程内有5家中餐馆,两家大型超市,5家酒吧,无论是从学习还是生活方面都很便利。Unite Students提供的学生公寓性价比较高,但品质并不是最好。在利物浦,Unite Students的学生公寓质量排第二(排名第一的学生公寓非常难抢到,所以大家也会选择Unite Students)。其最核心的优势在于地理位置(离学校近)和数量相对较多。

留学生B 目前就读于英国曼彻斯特某大学 

公寓的前台配备了中国客服,能有效地沟通并解决在居住过程中遇到的问题。Unite Students学生公寓也存在问题:在曼彻斯特的学生公寓出现过晚上有陌生人敲房门的情况;在退房的时候会以各种理由苛扣少量押金。 

 


我们从五个方面
进行了商业分析

 



主营业务


公司目前的主营业务包括以下三个方面:

1.学生公寓出租(an owner:通过向学生出租公寓获得租金,租期为43-45周(租期的长度取决于公寓所在的城市,伦敦一般为52周),目标客户为大一或研一的新生。

获客渠道包括:(1)通过网站直接租给学生;(2)与高校签订合同,定向租给该学校的学生。

2.学生公寓开发(a developer:包括拿地,建造和出售。

3.学生公寓资产管理( an asset manager:部分学生公寓资产不是Unite Students所拥有,但由其进行经营和管理,并收取管理费用

 

资产状况


1.目前拥有的公寓数:拥有138处物业,2016—2017学年共运营4.9万张床位

2.地区分布:在英国28个城市均拥有物业,地理位置选择偏向于排名靠前的大学(high and mid-tariff universities)所在地,82%的收入来源于这些地区



top 10 城市的床位数占总床位数的72%


3.在建工程:

2016-2019年将累计增加床位数8115张,其中UniteStudents 100%所有的为7334张床位,预计将使2019年的净资产值(NAV)增加68pence


资产评估


Unite Students的资产价值是由三家外部的资产评估公司进行评估,并在定期报告中进行披露。评估方法为NAV法(Net Asset Value),该方法是国际上较为通用的房地产企业资产评估方法,通过对企业所拥有的在建物业、土地及投资型物业资产按照开发销售流程进行现金流模拟,然后按一定折现率折现,最后按公司所占各项目的权益计算出归属于公司的项目总价值,再减去公司的净负债,得出净资产值(NAV)。


影响NAV的主要因素:

(1)     成本:包括建造成本和后续的运营成本

(2)     单张床位的租金及其增长率:近5年的租金增长率为3-4%,管理层预测未来2年能保持在该水平。根据MorganStanley的测算,租金每增长1%NAV增长2%

(3)     入住率:近5年保持在97%以上

(4)     开发进度

(5)     折现率

 

Unite Students在年报里均会披露最新的NAV,公司价值的增加依靠NAV的增长。NAV增长的主要驱动因素是单张床位租金的增长和新增的床位数。一般来说,公司股价主要围绕其NAV值波动。


▲Unite Students 2011-2016的Nav情况

 

盈利能力及融资情况


1.毛利率小幅度增长:公司新的运营系统PRISM2016年投入使用,将提高运营效率,预计2017年底的毛利率能达到75%,近5年的平均毛利率为72.5%


2.债务风险较小:公司的杠杆比率从2011年的54%一直在逐年降低,20166月底为35%,属于比较适中的水平,债务的平均偿还期限为5.5年,平均融资成本为4.4%Net Debt / EBITDA=7.0x

 

市场表现


Unitestudents 2007年在伦敦交易所上市,股票代码为UTG.L,是富时250指数的成分股之一,目前市值约为12.9亿英镑,截至20161221日收盘价为585pence。




▲Unite Students股票市场走势与相关指数的比较



这家公司存在的
优势和挑战

 



一 Unite Students 的优势

1.英国学生公寓市场的供需缺口能支撑未来的租金增长(每年3-4%);

2.学生的租金须由家长进行担保,基本不存在坏账的可能;

3.作为英国最大的学生公寓提供商,具有规模效应,能为学生提供更多的选择;

4.积极开拓中国市场,与留学中介机构有合作关系,在赴英的中国留学生中的知名度较高。其在中国的办事处可以帮助学生进行房间预定(无需额外费用),能在最大限度内满足学生对于楼层、室友数量、室友国籍的要求.

 

Unite Students 面临的挑战

1.土地资源的稀缺,尤其是伦敦地区可供开发的地块数量十分有限,长期扩张将受限;

2.未来如果利率上升将使融资成本增加;

3.Unite Students的品牌效应并不突出 ,英国的学生公寓同质性比较高,中国学生在选择学生公寓方面的首选是学校自营的公寓,其次才会选择商业的学生公寓,在选择时考虑的最主要因素是安全性和地理位置,一般都会跟学长学姐进行咨询。