庄璇

执一资本冬季实习生

目前就读于中国人民财政金融学院，金融专业硕士，对居住服务和商业地产领域有着浓厚的兴趣，她还曾在券商做过食品饮料行业研究，茅台和链家是她最喜欢的公司。

Unite Students隶属于The Unite Group plc。1991年诞生于英国布里斯托，目前在英国的28个主要城市经营约140处学生公寓，本学年为约5万名学生提供住宿。同时，Unite Students与英国60多家高等院校建立了密切的合作关系，通过与学校签订长期合同，由学校向学生出租公寓，租金的定价权在学校。

 

Unite Students提供的公寓类型主要是两种：分租公寓（2-10人共享），有独立的卧室，大部分有独立的浴室，共用厨房，餐厅和客厅，单间公寓（独立的学习空间、卫生间、厨房和休闲空间）。

 

以距离伦敦政治经济学院（LSE）1.2英里的Wellington Lodge为例：

同时有4种不同尺寸的床可供选择：

除了个人的房间外，Unite Students还设有公共区域，包括厨房、洗衣房、公共休息室、自习室、电视室、台球桌、乒乓球桌、健身房、便利店以及室外空间等。

性价比怎么样？

对比一下国内的自如寓

 

北京西直门梧桐自如寓

与 Unite Students类似，自如寓为入住者提供24小时安保，wifi网络覆盖，维修与保洁。除此之外，自如寓还提供代收快递的服务和社区定制活动，不定期举办观影会、美食分享会、读书会，增加入住者的生活乐趣。

 

居住体验怎么样

我们采访了两位英国留学生

 

  

留学生A 目前就读于英国利物浦某大学

Unite Students的学生公寓离学校较近，从我们居住的学生公寓步行到学校图书馆只需要3分钟，同时公寓附近的生活服务设施很齐全，在5分钟的步行路程内有5家中餐馆，两家大型超市，5家酒吧，无论是从学习还是生活方面都很便利。Unite Students提供的学生公寓性价比较高，但品质并不是最好。在利物浦，Unite Students的学生公寓质量排第二（排名第一的学生公寓非常难抢到，所以大家也会选择Unite Students）。其最核心的优势在于地理位置（离学校近）和数量相对较多。

留学生B 目前就读于英国曼彻斯特某大学 

公寓的前台配备了中国客服，能有效地沟通并解决在居住过程中遇到的问题。Unite Students学生公寓也存在问题：在曼彻斯特的学生公寓出现过晚上有陌生人敲房门的情况；在退房的时候会以各种理由苛扣少量押金。 

 

我们从五个方面

进行了商业分析

 

一 主营业务

公司目前的主营业务包括以下三个方面：

1.学生公寓出租（an owner）：通过向学生出租公寓获得租金，租期为43-45周（租期的长度取决于公寓所在的城市，伦敦一般为52周），目标客户为大一或研一的新生。

获客渠道包括：（1）通过网站直接租给学生；（2）与高校签订合同，定向租给该学校的学生。

2.学生公寓开发（a developer）：包括拿地，建造和出售。

3.学生公寓资产管理（ an asset manager）：部分学生公寓资产不是Unite Students所拥有，但由其进行经营和管理，并收取管理费用

 

二 资产状况

1.目前拥有的公寓数：拥有138处物业，2016—2017学年共运营4.9万张床位

2.地区分布：在英国28个城市均拥有物业，地理位置选择偏向于排名靠前的大学（high and mid-tariff universities）所在地，82%的收入来源于这些地区。

▲top 10 城市的床位数占总床位数的72%

3.在建工程：

2016-2019年将累计增加床位数8115张，其中UniteStudents 100%所有的为7334张床位，预计将使2019年的净资产值（NAV）增加68pence。

三 资产评估

Unite Students的资产价值是由三家外部的资产评估公司进行评估，并在定期报告中进行披露。评估方法为NAV法（Net Asset Value），该方法是国际上较为通用的房地产企业资产评估方法，通过对企业所拥有的在建物业、土地及投资型物业资产按照开发销售流程进行现金流模拟，然后按一定折现率折现，最后按公司所占各项目的权益计算出归属于公司的项目总价值，再减去公司的净负债，得出净资产值（NAV）。

影响NAV的主要因素：

（1）     成本：包括建造成本和后续的运营成本

（2）     单张床位的租金及其增长率：近5年的租金增长率为3-4%，管理层预测未来2年能保持在该水平。根据MorganStanley的测算，租金每增长1%，NAV增长2%

（3）     入住率：近5年保持在97%以上

（4）     开发进度

（5）     折现率

 

Unite Students在年报里均会披露最新的NAV，公司价值的增加依靠NAV的增长。NAV增长的主要驱动因素是单张床位租金的增长和新增的床位数。一般来说，公司股价主要围绕其NAV值波动。

▲Unite Students 2011-2016的Nav情况

 

四 盈利能力及融资情况

1.毛利率小幅度增长：公司新的运营系统PRISM在2016年投入使用，将提高运营效率，预计2017年底的毛利率能达到75%，近5年的平均毛利率为72.5%

2.债务风险较小：公司的杠杆比率从2011年的54%一直在逐年降低，2016年6月底为35%，属于比较适中的水平，债务的平均偿还期限为5.5年，平均融资成本为4.4%，Net Debt / EBITDA=7.0x

 

五 市场表现

Unitestudents 2007年在伦敦交易所上市，股票代码为UTG.L，是富时250指数的成分股之一，目前市值约为12.9亿英镑，截至2016年12月21日收盘价为585pence。

▲Unite Students股票市场走势与相关指数的比较

这家公司存在的

优势和挑战

 

一 Unite Students 的优势

1.英国学生公寓市场的供需缺口能支撑未来的租金增长（每年3-4%）;

2.学生的租金须由家长进行担保，基本不存在坏账的可能;

3.作为英国最大的学生公寓提供商，具有规模效应，能为学生提供更多的选择;

4.积极开拓中国市场，与留学中介机构有合作关系，在赴英的中国留学生中的知名度较高。其在中国的办事处可以帮助学生进行房间预定（无需额外费用），能在最大限度内满足学生对于楼层、室友数量、室友国籍的要求.

 

二 Unite Students 面临的挑战

1.土地资源的稀缺，尤其是伦敦地区可供开发的地块数量十分有限，长期扩张将受限；

2.未来如果利率上升将使融资成本增加；

3.Unite Students的品牌效应并不突出 ，英国的学生公寓同质性比较高，中国学生在选择学生公寓方面的首选是学校自营的公寓，其次才会选择商业的学生公寓，在选择时考虑的最主要因素是安全性和地理位置，一般都会跟学长学姐进行咨询。