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执一分享| 李牧晴:居住行业的变与不变

2016-07-04 执一资本

本文节选自执一资本创始合伙人李牧晴在亿欧网主办的“2016中国互联网+创业创新大会——房产装修分论坛”上的演讲。接下来你将会看到:1、李牧晴对整个居住行业的现状解读和对未来趋势的判断;2、他为什么认为青年公寓将是一个好的投资机会。


执一的投资团队曾投资过的居住领域的公司有:链家、我爱我家、房多多、途家网等。

李牧晴说,居住领域有很多痛点没解决,是细分品类的好机会

执一资本从建立初就有一个投资理念,以那些还没有被互联网改造的服务行业作为投资目标。居住领域就是一个还没有被改造的很好的行业。家庭中第一需求都是与房子有关的,任何行业的发展都需要三个基本条件,硬件、软件、服务,过去十几年大家不断攒钱买房解决自己的硬件需求,有了一个水泥造的空间,但是他们的第一次装修水平普遍不高,很多家庭现在刚刚还清房贷,可以喘一口气把家里打扮的漂亮一点,开始解决软件的问题,而居住服务的问题还没有被解决,所以这其中产生了很多机会。

执一资本的投资团队曾在这个领域投资了四家公司,链家、我爱我家、房多多、途家网。

我们为什么会投资这些公司,因为他们做对了两件事:一是他们找到了一个可盈利的经济模型,无论是新房交易还是二手房交易,在这个模型中都是可以盈利的。

第二件事是完成规模化和最大的密度覆盖,比如链家在北京有50%的市场占有率。

但是居住领域的公司还有第三件事没有做到,就是打造出使用频率高的产品,租房明显是比买房频率要高的,这种发展业态已经在汽车领域逐渐出现了,我们发现这种趋势在居住领域也开始蔓延,很多人家中厨房越来越小,更多人不需要洗衣机了。后面大家是不是可以不持有不动产,甚至不固定的租房,租房时像住酒店一样拎包入住,这些我们都有待观察。

中国现在有将近2.5亿套的房子,但是每年被交易的房子很少,每年只有500万-700万套被交易,其中三分之一是拿出来租赁的。

这一数据说明中国居住领域的资产管理和金融还有很多机会,中国和美国、日本等国差距还很大。资产管理更加偏重于服务,这里面包括租赁,也包括装修。国内的长租、短租领域都还没有出现过上市公司,但是美国已经有三家上市的长租公寓公司了,而且经营时间超过40年,最大的那家已经超过200亿美金的市值,第二第三家也分别有50亿和30亿美金的市值。在这种情况下,青年公寓很可能是居住行业新的价值洼地。


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居住领域有什么变了?

·  租房与买房间的替代性越来越强

房价上升太快,更多的年轻人做出购买新房的决策就越来越难,租房却越来越方便,甚至可以拎包入住,就像外卖替代了大家的厨房一样,租房替代了更多年轻人买房的需求。

从美国社会住房需求的变迁来看也是一样,“租房”一定会演变成一个规模化的产业和被社会所认同个人资产管理方式。


· 单身逐渐成为一种流行

更多的人选择单身,这也是社会进步的趋势,在日本、韩国、东南亚地区,40岁不结婚的人的比例都在攀升,在中国,单身的生活状态在一线城市流行一点,在二三线城市还不够明显,2013年中国的独居人口达14.6%,其中单身男女近2亿。


·  年轻用户更愿意为颜值高的房子额外付溢价

还有一个变化趋势,过去很多人装修是“中华田园风”,但是随着苹果公司对简约审美观的推进,大家对什么是美的房子有了新的标准。房间长得好看,越来越重要,更多年轻人为好看的房子付溢价。

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居住领域有什么没变?
·  用户对居住品质的需求一直没有变

其中没有变的一定是用户对于品质的需求。目前的在线中介无法解决房源真实性的问题,没有建立起实时的库存管理系统,租房无法像住酒店一样实现快速的从订到退。在生活中很多重金额低频次的服务中,决定是否能够成交,很多时候不是因为对方比你更懂这个东西,而是在于对方提供的服务,或者说对方与你进行对接的这个人,是不是能够与你建立足够的信任,而这种信任往往是来自日常的积累的。

目前居住行业的金字塔的最底层是分散式的二房东,中间是能提供标准化服务的服务商,金字塔顶端是服务那些小众的、对居住空间有更高要求的用户。


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居住行业还有很多痛点没有被解决

居住行业还有若干问题没有解决,这也是细分品类突围的机会。我们拿日本举例,日本是一个房地产泡沫在20年前就破灭的国家,他们在居住领域做了很多细分品类的尝试,比如说针对女性用户的房屋,针对老年人和睡眠不好者的房屋,开发优质隔音地板等;第二,基于多年的数据做出了更多的管理风险的金融创新,比如说日本的大东建托提供一种保险,业主每年掏出4%的房租买这个保险,就能获得空租期90%房租


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在目前的青年公寓市场中我们看好两类机会

1、直控式的高品质公寓:直控式的公寓因为要考虑公司化运营,通常装修风格不会有太大差异,通常会有三到四个类别的大套餐,这里面还有10-20个小套餐。这种业态的核心其实不是装修的风格,更重要的是稳定服务的保障。

2、小而美的房屋资产服务商:这个平台会解决两个问题,最基础的是服务质量,确保房源都是真实的,已经租出去的房源及时下线,订房便利,有标准化的物业服务,有品质的居住环境;二是颜值高、有文化、有情怀。受众为一小簇特定人群,或者高端人群。通过公开的交易市场实现物业增值的兑现、退出或转让的同时,不影响租住的品质。